W pytaniu oceniany jest skutek prawny zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości w niewłaściwej formie (zwykła forma pisemna). W prawie cywilnym niektóre czynności wymagają formy szczególnej, a jej niezachowanie wiąże się z określoną sankcją. W przypadku umów, które mają doprowadzić do rozporządzenia prawem do nieruchomości, ustawodawca przewiduje formę surowszą niż zwykła pisemna, a brak tej formy skutkuje nieważnością bezwzględną.
Dlatego odpowiedź "jest bezwzględnie nieważna." jest właściwa: czynność traktuje się tak, jakby nie została skutecznie dokonana. Skutek ten działa z mocy prawa (automatycznie), a nie dopiero po jakiejś dodatkowej decyzji.
Dlaczego pozostałe odpowiedzi są błędne?
- "jest ważna, gdyż formę tę zastrzegają przepisy dla tej umowy." – to odwrócenie reguły. Sama pisemność nie wystarcza tam, gdzie przepisy wymagają formy szczególnej. Podpisanie dokumentu nie "uzdrawia" braku wymaganej formy.
- "staje się nieważna tylko w razie odpowiedniego orzeczenia sądu." – to typowe pomylenie nieważności bezwzględnej z sytuacjami, w których czynność jest wzruszalna. Przy nieważności bezwzględnej sąd może ją jedynie stwierdzić w razie sporu, ale nie jest to warunek powstania nieważności.
- "staje się nieważna tylko w razie podważenia jej ważności przez podmiot wskazany w ustawie." – ta konstrukcja pasuje do mechanizmów, w których potrzebne jest działanie uprawnionego (np. uchylenie się od skutków oświadczenia woli), a nie do nieważności bezwzględnej. Tu brak wymaganej formy powoduje bezskuteczność od początku.
Wskazówka egzaminacyjna: jeśli w treści widzisz umowę dotyczącą nieruchomości i pytanie o formę, sprawdź w głowie schemat: forma szczególna + rygor nieważności → czynność jest nieważna "automatycznie", a nie dopiero po wyroku lub po zaskarżeniu.
